Если вы хотите стать участником долевого строительства и при этом реализовать свою мечту об отдельной квартире, вы должны научиться разбираться в перипетиях отечественного законодательства, знать свои права и уметь их защищать. Сегодня в этом вам поможет консультант «ПК» Игорь СОЛОМОНИС, юрист в сфере защиты прав потребителей.
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОСТРОЕННОГО ОБЪЕКТА УЧАСТНИКАМ
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то не менее, чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия), застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства, или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за 14 дней и позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.
Если же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору долевого строительства застройщик обязан построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме согласно разрешению на него и что объект построен в соответствии с градостроительным планом земельного участка
и проектной документацией.
Орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления или нотариально удостоверенной копии этого разрешения принимает решение о выдаче застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказывает в выдаче указанного документа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона № 214-ФЗ застройщик не позднее 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передает его в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщикам (ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Передача объекта участникам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех дольщиков (п. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ СРОКОВ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА УЧАСТНИКАМ
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи объекта строительства (квартиры) (п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора. Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием, что квартира была передана с нарушением сроков, предусмотренных договором. В суде такой документ сыграет решающую роль. Если застройщик не сможет обосновать причину произошедшей задержки в передаче квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства. Дополнительным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может стать то обстоятельство, что, например, из-за задержки передачи квартиры было отложено начало ремонта, при этом закончился срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (с приложением документов, подтверждающих приведенные обстоятельства).
ПОРЯДОК ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Порядок ввода в эксплуатацию объектов регулируется Градостроительным кодексом РФ.
Кодексом исключается приемка объектов государственными приемочными комиссиями и предусматривается единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.
Градостроительным кодексом РФ установлено (ч. 1 ст. 55), что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но до 28 ноября 2005 г. на территории РФ новый порядок ввода в эксплуатацию не действовал, так как в ч. 12 ст. 55 ГрК РФ указано, что форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ.
При этом согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до установления формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Правительством РФ эта форма определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральными органами исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.
Правительство РФ Постановлением от 24.11.2005 № 698 утвердило форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное Постановление вступило в силу 28 ноября 2005 г.
Но и после вступления в силу Постановления Правительства РФ № 698 в большинстве регионов РФ ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, не производился.
В Постановлении Правительства РФ № 698 (п. 2) содержалось предписание Министерству регионального развития РФ (Минрегиону России) по согласованию с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору в трехмесячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на строительство и инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В Санкт-Петербурге положения ст. 55 ГрК РФ стали применяться почти сразу после утверждения Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Распоряжением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2006 № 58-р «О выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» был утвержден Регламент рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот Регламент действует до утверждения в установленном порядке Правительством РФ инструкции по заполнению формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Закон № 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора как при одностороннем отказе участника долевого строительства (во внесудебном порядке), так и по требованию участника в судебном порядке.
Так, в суде договор можно расторгнуть, если:
1) прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
3) изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта не-
движимости.
Среди случаев расторжения договора в одностороннем порядке также предусмотрен случай, когда застройщик не обеспечил обязательства по договору поручительством.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
Начиная рассмотрение вопроса об обязанностях застройщика, в первую очередь необходимо отметить порядок отведения земельного участка под строительство через аукционы, установленный Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
Такие обязанности, как получение разрешения на строительство, обязанность застройщика иметь минимальный размер собственных денежных средств, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, предусматриваются законодателем для обеспечения интересов дольщиков долевого строительства в целях защиты последних от недобросовестных застройщиков.
Однако перечень сведений, включенных в проектную декларацию, согласно Закону № 214-ФЗ достаточно расширен, несмотря на существование такого правового института, как коммерческая тайна.
Обязанность застройщика по использованию денежных средств участников долевого строительства исключительно по целевому на- значению (ст. 18 Закона № 214-ФЗ) может стать декларируемой нормой, поскольку при реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий). В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, которое дано в п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, у застройщика на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
2) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Обязанность застройщика завершить строительство объекта недвижимости в определенный срок не обеспечивает участникам долевого строительства гарантию исполнения застройщиком своей обязанности по самой передаче объекта долевого
строительства в соответствии с оговоренной в договоре площадью.
Таким образом, необходимо вменить в обязанность застройщика возврат излишне переданных участниками долевого строительства денежных средств, когда площадь созданного объекта недвижимости окажется меньше проектной, а, следовательно, и оплаченной к моменту
ее передачи.
Права застройщика определены законодателем как: 1) привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания объектов недвижимости и 2) осуществление рекламы этих объектов.
ДОЛЬЩИКИ
Закон № 214-ФЗ согласно п. 1 ст. 1 «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц: (далее — участники долевого строительства)».
Следовательно, участниками долевого строительства могут быть граждане и юридические лица. Однако текст конкретных норм Закона № 214-ФЗ указывает на отношения с участием только граждан в качестве участников долевого строительства.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОЛЬЩИКА
Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве определены Законом № 214-ФЗ.
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, закрепленного в п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, у участника долевого строительства на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
а) оплатить обусловленную договором цену;
б) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К правам участника долевого строительства можно отнести:
• участие в разработке положений договора участия в долевом строительстве. Это право вытекает из общих положений о договоре ст.
421 ГК РФ;
• внесение предложений о достижении соглашения относительно определенных условий в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ;
• если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
СУЩЕСТВЕННОЕ НАРУШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также
иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, т.е. не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
В целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от неудовлетворительного качества построенного объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению, установленных абзацами вторым, пятым п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», не только к застройщику, но и к подрядчику.
В качестве аналогии служит ст. 18 того же Закона, в которой для покупателя предусмотрена возможность подобные требования о надлежащем качестве товара предъявлять не только к продавцу товара, но и к изготовителю.
Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители.
Важен тот факт, что, принимая работы от подрядных организаций, застройщик берет на себя ответственность за их качество и тем самым подтверждает, что они выполнены качественно и в полном объеме.
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И РИСКИ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
С момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ прошло более трех лет. За это время, как показывает практика, применение норм этого Закона было незначительным, что, видимо, вызвано его правовым несовершенством.
Например, в п. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ содержится норма, в соответствии с которой действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу указанного Закона.
Данная норма Закона позволила застройщикам оформить права на земельные участки, отведенные для строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного Закона.
Вместе с тем строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу Закона № 214-ФЗ. При этом правовое регулирование строительной деятельности никак не связано с нормами закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии его участникам как будущим собственникам помещений.
Еще одна типичная проблема для тех, кто выбрал долевое участие в строительстве, — это несоблюдение застройщиками установленных до- говором сроков строительства, вернее, их срыв.
Застройщики обязаны определить в договоре сроки завершения строительства. В целях гарантии исполнения этой обязанности за срыв договорных сроков строительства установлены штрафные санкции. И все же это положение застройщиками нередко игнорируется. Более того, сроки в договорах зачастую указываются расплывчатые: «конец года», «конец квартала». При этом компенсация за затянувшееся строительство или его срыв, как правило, не оговаривается.
Препятствием в реализации правовых мер, охраняющих интересы участников долевого строительства — будущих собственников помещений, являлось отсутствие необходимого совершенства в вопросах, связанных с мерой ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора.
Очередное опасение дольщиков — непредоставление гарантий возврата вложенных средств в случае изменения кредитоспособности самого инвестора. Например, в случае ухудшения своего финансового положения дольщик, ранее внесший 50% средств, может оказаться не в состоянии выплатить оставшуюся сумму. Удастся ли ему в этом случае вернуть ранее вложенные деньги?
Соответствующие гарантии должны быть закреплены в договоре с застройщиком. Они могут быть разными, но есть и общепринятые выполняемые обязательства по возврату средств.
Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу — так называемая уступка права требования. В этом случае, если дольщик оплатил часть стоимости строящегося объекта, то ему возвращается выплаченный аванс, но, как правило, только тогда, когда на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо застройщик.
Некоторые из вышеизложенных проблем разрешил Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
МЕТОДЫ БОРЬБЫ С НЕДОСТРОЕМ
Известны многочисленные примеры замораживания строительства по различным причинам. Распространенная причина возникновения недостроя — это финансовый конфликт, в котором одной из сторон является застройщик, другой — например, заказчик. Заказчик может приостановить стройку, мотивируя отсутствием финансирования со стороны инвестора
(застройщика).
Дольщики оказываются заложниками конфликтной ситуации, в результате которой лишаются и вложенных средств, и результатов инвестиций, несмотря на добросовестное исполнение своих обязательств по выплате цены договора.
Судебная практика в подобной ситуации стоит на стороне дольщиков. Правда, дольщикам потребуется реализовать свое право на судебную защиту.
Для этого необходимо подготовить соответствующие иски от каждого дольщика с приложением копии договора между застройщиком и заказчиком и документов, подтверждающих выполнение обязанностей по оплате договора.
Если сумма иска не превышает 1 млн руб., то такой иск освобожден от уплаты государственной пошлины; если же превышает, то сумму уплаченной государственной пошлины можно будет взыскать с ответчика.
Иски подаются в суд, где по правилам судопроизводства они могут быть объединены в одно судопроизводство, но могут быть рассмотрены каждый в отдельности, что не мешает получить судебное решение каждому дольщику. Как правило, решения принимаются судом в пользу дольщиков. Даже в случае попадания судебного спора в более высокую инстанцию результат остается неизменным.
При наличии решения суда, вступившего в законную силу, дольщики, являясь полноправными участниками инвестиционного контракта, могут подать иски о взыскании неустойки с заказчика и застройщика (инвестора). С одной стороны, имеется гарантия, что оплаченные дольщиками помещения никто не отберет, с другой — появляется возможность дисциплинировать конфликтующие стороны и повлиять на продолжение строительства.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ КАК СПОСОБ ОХРАНЫ ПРАВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).
Важность обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве трудно переоценить. Главное пре- имущество состоит в том, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве при- звана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.
Установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами, также имеет большое значение. Ведь при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке.
И, наконец, доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 18.12.2006).
В соответствии со ст. 25.1 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
СХЕМЫ ПРОДАЖИ КВАРТИР
На сегодняшний день договор долевого участия в строительстве — это самый надежный, защищенный законом договор. Ему посвящена едва ли не большая часть Закона № 214-ФЗ. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).
Все другие схемы продажи квартир можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи и переуступка права требования.
Заключая договор соинвестирования, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителей». Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие Федерального закона № 39 от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Договор переуступки прав требования предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям Закона № 214-ФЗ, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Договор предварительной купли-продажи заключается в том, что покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье
внезапно возросли и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.
Проект «Защита прав потребителей в Санкт-Петербурге» реализован на средства гранта Санкт-Петербурга
