Не имея достаточных правовых знаний, граждане при заключении договоров о долевом участии в строительстве вводятся в заблуждение относительно характера договора, условий приобретения жилья, прав и обязанностей по договору. Условия о предмете договора, основных правах и обязанностях сторон, как правило, формулируются нечетко, что затрудняет квалификацию договора и правильное применение норм законодательства к отношениям сторон по договору.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательст ва и требованиями закона. Это означает, что каждая сторона обязана исполнить свои обязательства в полном объеме и в сроки, установленные договором. Инвестиционно-строительная компания не имеет права изменить условия договора о долевом участии в строительстве жилого дома в одностороннем порядке, без уведомления об этом дольщиков, без заключения с ними дополнительных соглашений. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, то есть в письменной форме. Таким образом, любые изменения условий договора должны подписываться обеими сторонами.

Наиболее частым нарушением договоров о долевом участии в строительстве является изменение сроков окончания строительства жилых домов. Дольщики получают квартиры на 1–3 года позже срока, указанного в договоре. Потребителям следует знать, что если в установленный договором срок не выполняют ся его условия, то исполнитель нарушает пункт 1 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей», которым предусмотрено, что исполнитель обязан осуществить оказание услуги (выполнении работы) в срок, установленный договором.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Статьей 403 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно лишь по соглашению сторон, если иное не предусмотрено другими законами или самим договором.

(Продолжение темы – в следующем номере).
Игорь СОЛОМОНИС, юрист