Вы решили стать участником долевого строительства? Для того, чтобы вас не постигла печальная участь отчаянно борющихся за свои права сограждан, оставшихся без квартиры и денег, вам не стоит торопиться подписывать договор, пока вы максимально не застрахуетесь от всех возможных рисков дольщиков. А помочь в этом читателям «ПК» взялся Леонид МЕДВЕДЕВ, руководитель Общественной приемной Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН).

- Прежде всего выясните статус компании, которая продает квартиру. Желательно все-таки, чтобы эта фирма была застройщиком. Если приобрести квартиру предлагает генеральный подрядчик, субподрядчик или поставщик строительных материалов - риски несколько повышаются.

Попросите показать Постановление правительства Санкт-Петербурга на проектирование и строительство и разрешение на строительство от Управления строительного надзора и экспертизы. Узнайте, на каких основаниях используется земельный участок. Это может быть договор аренды или свидетельство о собственности.

Далее внимательно почитайте договор долевого участия. В «шапке» документа должны быть указаны: название строительной фирмы, ее свидетельство о регистрации, ИНН, реквизиты (юридический и фактический адрес), лицо, представляющее компанию и распоряжающееся квартирой. Дальше - ваши ФИО, паспортные и регистрационные данные и т. д. В предмете договора должны быть изложены правовые основания компании на участие в строительстве дома и распоряжение квартирой, а также цель заключения договора с дольщиком.

Застройщик должен гарантировать, что квартира не находится под арестом, в судебном споре и не заложена. Желательно прописать, что в период действия договора этого не произойдет, и сказать об ответственности компании за нарушение гарантии. Это может быть возврат денег (по рыночной стоимости на момент возврата), предоставление квартиры, аналогичной по своим характеристикам, и т. п.

Обязательны адрес дома и подробная характеристика квартиры: местоположение в строительных осях и площадь, качество отделки, перечень оборудования и, если есть, размер балкона или лоджии.

И, наконец, самое главное: в документе должны быть описаны обязательства сторон и установлены сроки их исполнения. Застройщик должен построить дом, подключить его к инженерным сетям, сдать госкомиссии, передать квартиру по акту приема-передачи дольщику, а уж потом - подготовить пакет документов и сдать его в регистрирующий орган для того, чтобы инвестор мог самостоятельно зарегистрировать право собственности.

Основные риски дольщиков
- Изучая договор, помните, что в долевом строительстве вы рискуете остаться без квартиры и денег. А потому не лишним будет застраховаться от этого в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры по причине двойной продажи или банкротства строительной фирмы.

Необходимо знать и о других рисках дольщика. Рассмотрим основные из них.

• ДОМ СТРОИТСЯ ОЧЕНЬ МЕДЛЕННО, И СРОК ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗАДЕРЖИВАЕТСЯ БОЛЕЕ ЧЕМ НА ПОЛГОДА.

Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, который в действительности не является обязанностью застройщика. В этом случае специалисты рекомендуют в графе «обязанности компании» написать, что застройщик обязуется завершить строительство объекта не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть указана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи (размер неустойки определяется договором).

• ЗАСТРОЙЩИК ТРЕБУЕТ ДОПЛАТЫ, НЕ ПРЕДУСМОТРЕННОЙ УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА.

Избежать этого можно, максимально подробно расписав в договоре, что именно включает в себя стоимость одного квадратного метра жилья. Поскольку предусмотреть абсолютно все дольщик не может, лучше вписать фразу: «стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства дома, ввода его в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику».

• НЕВОЗМОЖНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР И ПОЛУЧИТЬ ОБРАТНО ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА.

Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине, какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения (для дольщика лучше, чтобы моментом расторжения договора считался момент получения денег), а также какие суммы и в течение какого срока возвращаются и т. д.

• ПРИ ПРИЕМЕ КВАРТИРЫ ОБНАРУЖЕНЫ ДЕФЕКТЫ И НЕДОДЕЛКИ.

Для того, чтобы выявить их все, прием квартиры у строителей можно провести с участием независимых экспертов, например, из Управления технического надзора и контроля качества строительства ЭСОН. Они обследуют квартиру и составят заключение с перечнем дефектов и недоделок, со ссылками на СНиПы и ГОСТы.

Печальная действительность
- Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «долевых договорах», составленных строительными компаниями Санкт-Петербурга, не говорится ни об обязательствах компании завершить строительства дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни тем более об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для отступления. Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если вообще есть), и, как правило, она установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор. Подписав такой договор, инвестору отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата неустоек) крайне сложно, практически невозможно.

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства. Он подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы. Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, ищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора - вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке, и т. д. Есть в этом, правда, одно «но» - цена за квадратный метр зашкаливает за $2500–3000.

Так что думайте и выбирайте...
Анна БОНДАРЕНКО