Строительный комплекс Петербурга набирает нешуточные обороты. Предположительно, уже к концу текущего года баланс спроса и предложения на первичном рынке сравняется. При этом каждый новый дом и каждая квартира в нем должны найти своего покупателя. Сегодня таковыми уже способны стать петербуржцы, которых по уровню доходов можно условно отнести к «низшему слою» среднего класса. Шанс стать новоселами им дает ипотека.
Все только начинается…
Ипотечный жилищный кредит — это долгосрочный кредит, который предоставляется клиенту на приобретение жилья. Жилье, приобретенное за счет кредитных средств, является собственностью клиента, но находится в залоге у банка и служит обеспечением по кредиту до полного его погашения клиентом.
Сегодня в Петербурге действуют более 40 кредитных организаций и еще около 20 обособленных подразделений, занимающихся кредитными операциями. Половина из них широко заявили о готовности кредитовать граждан по программе ипотечного кредитования. Несмотря на то что от общего объема всех финансовых операций этот вид кредитования у нас составляет всего лишь 1 процент (в развитых странах эта цифра порядка 80–90%), основы его уже заложены. С каждым годом ипотека становится все более популярна: в 2002 году по Санкт-Петербургу количество выданных кредитов на покупку жилья исчислялось десятками, в 2003 – сотнями, а за прошедший год классических ипотечных кредитов было выдано уже около двух тысяч.
…и все под контролем!
Кроме банковского законодательства ипотеку регулируют Гражданский кодекс РФ (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3, главы 23), Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Очень важен для потребителей и Закон «О кредитных историях». Сейчас банки, предоставляя кредиты, в процентную ставку закладывают в том числе и рисковую составляющую надежности клиента. Новый закон подразумевает создание специализированных организаций, в которые банки должны будут предоставлять информацию о том, как заемщик погашал кредит (ипотечный, потребительский, автомобильный и пр.) и, соответственно, любая кредитная организация, которая будет рассматривать заявку клиента, сможет запросить в этом кредитном бюро информацию – были ли к нему претензии, надежен ли он, можно ли с ним «дружить» ближайшие 10–20 лет. Собирать такую информацию банки начнут уже с 1 июня.
Условия и выбор — индивидуальны
Ипотека сегодня предлагается всеми ведущими банками России. Один из них так и называется – «Городской Ипотечный Банк». Он создан в партнерстве с Инвестиционной Компанией «Тройка Диалог» и Страховой Компанией «Росгосстрах» и входит в тройку крупнейших специализированных ипотечных банков. Минимальный размер его кредита — $10 000, максимальный — $400 000. Процентная ставка из расчета выплаты в течение 10 лет от 10,5 до 12% годовых (зависит от суммы кредита, совокупного дохода, численного состава семьи). Кроме процентов придется ежегодно выплачивать обязательную страховку: жизни и потери трудоспособности, недвижимости от риска повреждения и утраты, права собственности на приобретаемое имущество. Последнее, кстати, — гарантия от мошенничества недобросовестных застройщиков, которой не пользовались многие погоревшие на этом дольщики. Еще от 100 долларов придется выплатить за услуги независимого оценщика недвижимости, полпроцента суммы кредита составят услуги нотариуса. С досрочной выплатой своего долга банку клиентам сегодня стало легче: подписав договор на 10 лет, он уже не попадает «в кабалу» на этот срок, а имеет право досрочного погашения. При этом он заплатит по 0,5% при погашении за первые 7 платежных периодов, далее – уже без сбора.
Практически во всех банках, предлагающих ипотеку, условия схожи. Сумма расчета ежемесячного платежа для каждого заемщика будет различаться в зависимости от суммы его (его семьи) дохода, суммы кредита и срока погашения. К примеру, в Промстройбанке семья из трех человек (муж, жена и ребенок) за кредит в $10 000 при совокупном среднемесячном доходе созаемщиков в 930 долларов в течение 10 лет будет выплачивать ежемесячно по 150 долларов. Если их доход составляет 1380 долларов, то на этот же срок они смогут взять уже $30 000, выплачивая ежемесячно по 450 долларов.
И для «белых», и для «серых»…
Связывая себя обоюдным договором с клиентом на 10–15, а то и 20 лет, банки требуют подтверждения гарантий надежности в виде длинного списка документов. Среди них требуется справка о размере дохода заемщика и созаемщика (работающего члена семьи) с места работы за последние 12 месяцев. Если совокупный доход после уплаты налогов окажется небольшим (а требования к нему в разных банках различны, от $500 до $1000 – в зависимости от требуемой суммы кредита), то в кредите могут и отказать. Именно небольшой «белый» доход большинства горожан, получающих зарплату «в конвертах», и является сегодня основным барьером к получению ими ипотечного кредита.
Однако этот пункт сегодня можно благополучно и законным путем обойти. Способов подтверждения «серых» доходов для получения ипотечного кредита могут предложить несколько. Самые распространенные — справка с места работы, написанная в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита и страховая система, когда фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае банк принимает выписку из страховой компании.
Если работодатель не хочет давать справку о доходах работника или если работник никак не может подтвердить свой доход, то в этом случае ряд банков прибегают к следующей схеме. Анализируют наличие дорогостоящей собственности у человека, его расходы, его социальный статус, послужной список и стоимость данного работника на рынке труда и т. д. В качестве косвенных показателей платежеспособности учитываются даже счета за мобильный телефон и поездки потенциального заемщика за рубеж. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, то есть если он уже брал, например, потребительский кредит и в срок по нему расплатился.
Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки, конечно, рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными и выплаты по нему могут доходить до 18 процентов годовых.
Алла ФЕСЕНКО
