Новая квартира без страха и упрека
Собираясь приобрести квартиру в новом доме, вы рискуете получить не совсем то, о чем мечтали, а то и вовсе остаться и без жилья, и без денег. К сожалению, от мошенников и не обязательных застройщиков сегодня никто не застрахован, но знать свои права и уметь их отстаивать - святая обязанность потребителя. Ведь исход сделки во многом зависит от вас самих. Главное – научиться разбираться в тонкостях «квартирного вопроса», которые подстерегают вас на пути к жилищному счастью.
Аммиачные дома
Устав от городского шума и загазованных улиц, супруги Куракины собирались приобрести квартиру в зеленом районе. Дом еще не был готов, как они заключили договор и внесли деньги. До счастливого момента приемки квартиры оставались считанные дни, и чета решила посмотреть на свое будущее жилье. О, этот дурманящий запах стройки, свежей краски и обойного клея, он вселяет столько радужных надежд. Но что это? Аромат оказался вовсе не строительным, а каким-то …медицинским.
Аммиак! – пронеслось в голове у мужа. Кажется, это аммиак – растерянно посмотрела на него супруга. Запах нашатырного спирта настойчиво бил Куракиным в нос, словно они лежали без сознания и все строители злосчастного дома бросились приводить их в чувства. Впрочем, от такого неожиданного явления супругам и впрямь стало нехорошо. Находиться в квартире было невозможно, а как в ней жить Куракины вообще представляли себе с трудом.
Не только злополучная квартира Куракиных, но и весь дом был пропитан едким запахом, который выделялся из бетонированных стен. По мнению специалистов, необходимо 10-12 лет чтобы аммиачный газ полностью выветрился из помещений. Впрочем, это уже не волновало Куракиных, которые потребовали у застройщика вернуть им деньги. Несмотря на признание Межведомственной комиссией дома непригодным для проживания, компания не спешила расторгнуть сделку. Только обращение в общество потребителей помогло Куракиным защитить свои права. Оказалось, что таких домов в Петербурге около десятка. Приходится с горечью признать, что аммиак действует отрезвляюще не на всех, и даже комиссия может не заметить опасного газа, но это обязан сделать Роспотребнадзор. Поэтому если вам не повезло с квартирой, а застройщик отказался вернуть деньги, обращайтесь в Роспротребнадзор, где вам обязаны бесплатно провести экспертизу воздуха. Главное, советует юрист Евгений Владимиров, быть настойчивым. В крайнем случае, можно писать заявление в городскую прокуратуру.
Если Роспотребнадзор подтверждает наличие аммиака, то в соответствие с законом «О защите прав потребителя» можно смело направлять претензию продавцу опасного жилья и требовать возврата внесенной суммы. Как правило, дело до суда не доходит.
Что с отделкой, что без отделки – все равно
Желая сэкономить средства, многие входят в долю на первых этапах строительства дома. На деле выгода часто оказывается только в рассрочке платежей: и платить приходится больше – за ремонт после «отделки» и после усадки дома, и без расходов на юристов не обойтись.
Светлана Ларина собиралась разъехаться с женатым сыном и, продав свою квартиру, купить две в новостройках. Одну она решила взять с отделкой «под ключ», чтобы не тратить на ремонт ни денег, ни времени, ни нервов. Но сохранить нервы и время ей все-таки не удалось. Хотя в договоре было черным по белому написано «с отделкой», Светлана, как ни терла глаза, ее не заметила. Да, это был не сон, хотя заявление продавца о том, что его не волнуют условия договора, показались болезненным бредом. Очнувшись от оцепенения, женщина поняла, что готова бороться до конца и обратилась к юристам. В итоге решением федерального суда Василеостровского района с застройщика были взыскано около 300 тысяч на ремонт квартиры в пользу пострадавшей.
Что касается дефектов строительства, то фантазия вам может подсказать любой вариант - от кривых, выступающих из дверей стен до не открывающихся окон и торчащих из стен гвоздей, от несоответствия планировки до отсутствия канализации. Почему строители идут на заведомый обман? Юрист Евгений Владимиров уверен, что большая часть вины лежит на самих дольщиках, которые готовы терпеть и переделывать за свой счет все недоработки, чем судиться с нерадивой компанией.
- Люди не хотят обращаться в суд, боясь потерять время и деньги, и теряют больше. А ведь чаще всего настойчивым дольщикам застройщик компенсирует недоделки еще до суда, хотя сопротивляется до последнего. Потому что в противном случае он несет еще большие убытки – компенсацию морального вреда и штраф 50% от суммы заявленного иска.
Роспотребнадзор вам поможет
Валерия Михайловна купила для дочери квартиру, заключив договор долевого строительства. При осмотре почти готового жилья ей бросилась в глаза дверь, которая вела из прихожей в комнату – она занимала не то место, которое было обозначено на плане. Не понравились женщине и окна: чтобы открыть их, приходилось затратить немало усилий.
Валерия Михайловна тут же направила письменную претензию застройщику и потребовала устранить недостатки. Реакции не последовало, но женщина была настроена решительно и буквально забрасывала нерадивых исполнителей проекта своими претензиями. Некоторые дефекты строители устраняли на ходу, но большую часть так и оставили. Время шло, давно миновали сроки сдачи объекта, а дом был так и не готов. Понимая, что квартиры в срок она не получит, а недостатки так и останутся, Валерия Михайловна решила расторгнуть договор и в очередном обращении к исполнителю потребовала вернуть ей деньги и выплатить неустойку. На первую часть требований застройщик согласился, а штраф платить не захотел, и не удивительно, он составлял уже внушительную сумму, а к моменту решения суда, в который обратилась женщина, достиг 2 млн. рублей. Но заплатить его все же пришлось.
Настоятельный совет юристов: внимательно осматривайте квартиру и при обнаружении дефектов сразу направляйте претензию к застройщику. Если он не отвечает или отвечает отказом, отправляйтесь в Управление Роспотребнадзора по г. Санкт-Петербургу (ул. Стремянная, д.19) и проводите досудебную экспертизу, после чего обращайтесь в суд.
На этапе подписания окончательного договора вас ждет еще одно испытание. Это навязывание услуг и взимание дополнительной платы. Например, застройщик требует оплатить коммунальные платежи за полгода вперед или оформить собственность на квартиру в его компании «всего» за 50-100 тысяч рублей. Без этого отказывается выдавать документы. Знайте, что в обоих случаях вас обманывают. По статье 153 жилищного кодекса РФ коммунальные платежи начинают начисляться только с момента подписания акта передачи квартиры, и только вы решаете, где оформлять документы на жилье.
Отказывайтесь от всех услуг и письменно требуйте заключить основной договор. Если вам в течение 10 дней не ответили или ответили отказом, а по условиям договора вы уже должны получить квартиру, обращайтесь в суд.
Что нам стоит дом построить
Несоблюдение сроков строительства – еще одно из распространенных нарушений. Как поступать в этом случае? Юрист Евгений Владимиров считает, что чем раньше дольщик начнет защищать свои права, тем больше вероятности, что он выиграет дело и возместит все убытки. Застройщик может согласиться вернуть внесенные 15 лет назад деньги, но на них уже новое жилье не купишь. А за неустойку придется серьезно побороться.
Хуже, если претензии некому предъявлять, как это произошло с Михаилом Потаповым, который вступил в долю на строительство квартиры в г. Пушкин. Мужчина имел возможность наблюдать за стройкой из окна своего жилища, но даже не заметил, что в один прекрасный момент над возведенной коробкой исчезли краны. Прошел год, другой, третий, а краны так и не появились. Когда пришло время принимать квартиру, и потребитель, наконец, решил выяснить у застройщика, где же дом, то спрашивать было не у кого. На дверях конторы висел большой и ничего не обещающий замок. А долгострой был продан другой фирме. Она естественно, не имела никаких обязательств по отношению к обманутым дольщикам. «С кем вы заключали договор, у того и требуйте денег», - резонно отрезали новые хозяева.
Вывод: доверяй, но проверяй! После того, как вы вложили деньги в строительство, контролируйте его постоянно: один-два раза в неделю посещайте стройку и, если что-то не так, бейте тревогу и требуйте возврата денег. Если покупатель видит, что продавец явно не укладывается в сроки, он имеет право расторгнуть договор. Ст. 32 закона «О защите прав потребителя» гласит, что вы можете отказаться от договора в любое время, но обязаны возместить понесенные расходы. Если же застройщик избегает встречи или пропал, обращайтесь в полицию. Дело принимает уголовный оборот.
Правила для дольщиков
Несмотря на описанные безобразия, многое зависит от бдительности самих потребителей уже на этапе выбора фирмы и заключения договора, уверен юрист Евгений Владимиров. Вот его советы, как не стать жертвой строительного обмана.
1. Определившись с бюджетом и решив, какую квартиру вы в состоянии оплатить, приступайте к выбору компании-продавца. Не пожалейте времени и проведите несколько дней в интернете, посещая сайты и форумы, собирая отзывы и отсеивая неблагонадежные фирмы. Не надо думать, что вам повезет больше других.
2. Сделав свой выбор, идите в компанию и требуйте документы:
- Заверенное подписью и печатью свидетельство компании-застройщика;
- Проектную документацию;
- Разрешение на строительство. Казуистика, но факт: человек идет смотреть готовую квартиру, и вдруг выясняется, что у застройщика нет даже документов на строительство. А деньги уже внесены…
- Договор. Если вам отказываются предоставить даже незаполненный договор без реквизитов, знайте - это жулики.
Обратите внимание, с кем подписывайте договор – с застройщиком, продавцом или инвестором? Чем больше звеньев, тем больше шансов, что вас обманут. Лучше всего заключать договор напрямую с застройщиком.
3. Если вы заключаете договор на этапе уже законченного строительства, проверьте «Акт ввода объекта в эксплуатацию» и «Свидетельство» о праве собственности на участок и дом.
4. Получив договор, внимательно изучите все пункты, проконсультируйтесь у юристов, которые занимаются недвижимостью. Например, договора купли-продажи на нулевом этапе или этапе строительства быть не может, ведь если квартиры еще нет, нет и объекта продажи. В этом случае должен быть договор долевого участия. В нем указывается предмет договора и подробно описываются все детали: какая квартира, с отделкой или без нее, расположение комнат, количество окон и дверей и т.д. Конкретные, а не планируемые сроки и ответственность сторон. Если ее не указать, то в случае невыполнения своих обязательств исполнитель может оставить вас с носом.
Один из самых опасных пунктов в договоре, на который нельзя соглашаться: рассмотрение споров в третейском суде при ассоциации недвижимости. Помните, что строители сами себя не осудят.
Если вы не отступите от этих рекомендаций, то застрахуете себя от возможных проблем при покупке квартиры на первичном рынке.
