Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с передачей соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

С учетом норм Закона № 214-ФЗ можно сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;
2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;
3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;
4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства — получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;
5) стороны договора — застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства, и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Таким образом, по договору участия в долевом строительстве:

Договор о долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обязательные условия договора участия в долевом строительстве определены ст. 4 Закона № 214-ФЗ. При отсутствии в договоре обязатель-
ных условий такой договор считается незаключенным. К обязательным условиям отнесены:
• определение объекта долевого строительства.

В договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства. На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора — это размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме (наиболее часто встречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться несогласованным и, как следствие, договор не заключенным.

Результаты судебных споров не раз подтверждали необходимость определения цены как существенного условия договора, отказывая в возможности применения ст. 424 ГК РФ, которая допускает оплату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах, обычно взимается за аналогичные работы (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 № Ф04/594-36/А75-2004, Северо-Западного округа от 12.01.2004 № А05-1725/03-76/4). Суды отказывают в применении данной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 № А56-21429/02). Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 № Ф09-3104/03-ГК).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. При этом в договор должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно. Цена договора оплачивается внесением или всей суммы единовременно, или периодических платежей, исчисляемых годами, месяцами или неделями.

В случае если цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
• гарантия качества объекта.

С 1 января 2007 года застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• возместить расходы на устранение недостатков.

Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.

Законом № 214-ФЗ предусматриваются два срока:
1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), именуемый далее «срок передачи».
2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после по лучения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ), именуемый далее «срок принятия».

Срок передачи является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. Законом № 214-ФЗ не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.

Срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

Для определения срока передачи застройщик должен учесть планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Но сроки строительства, как правило, не соблюдаются. Затем застройщик должен учесть срок, в течение которого будет получен весь пакет предусмотренных законодательством документов (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, заключение органа государственного строительного надзора). Таким образом, срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем — более длительный период времени.

Естественно, в интересах застройщика предусмотреть максимальный срок, в течение которого он может передать объект долевого строительства, тем самым защитить себя от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ за несоблюдение срока передачи. Однако, застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. По нашему мнению, событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным.

Указание в договоре приблизительных или ориентировочных сроков передачи также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие — договор будет считаться незаключенным.

Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства, не отнесен Законом № 214-ФЗ к существенному условию договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ установлено: «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения». Таким образом, законодатель предусматривает только право установления срока принятия объекта в самом договоре. При этом отсутствие в договоре данного условия влечет применение правила, предусмотренного самим Законом № 214-ФЗ. При этом Законом № 214-ФЗ не предусмотрена ответственность участника долевого строительства при нарушении сроков принятия объекта.

Мотивами затягивания срока, в течение которого участник должен приступить к принятию объекта, являются, во-первых, экономия на расходах по содержанию имущества и, во-вторых, экономия на налоге на имущество. Как известно, участник долевого строительства обязан нести упомянутые расходы и уплачивать налог на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (ст. 210 ГК РФ). Хотя нормы об ответственности участника долевого строительства при нарушении срока приема объекта в Законе № 214-ФЗ отсутствуют, причиненные застройщику убытки могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об убытках.

Дольщикам следует обратить внимание на довольно распространенный вид нарушения, выражающийся во включении в договор соответствующего условия, связанного с возложением на них неправомерного бремени ответственности за оплату жилищно-коммунальных услуг до передачи им объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения наступает лишь с момента возникновения права собственности на квартиру. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (а не подписания передаточного акта квартиры). Следовательно, обязанность по внесению коммунальных платежей возникает у дольщика не ранее даты подписания акта приема-передачи квартиры.

УЧАСТНИКИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Участниками долевого строительства, т. е. сторонами договора участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (далее — дольщик).

ЗАСТРОЙЩИК

С 1 января 2007 года застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при наличии разрешения на данное строительство.

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ

В случае размещения рекламы о привлечении денежных средств в строительство застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой  информации и (или) разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без использования рекламы, то он вправе не публиковать проектную декларацию, но в соответствии с п.1 ст.19 Закона № 214-ФЗ обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу.

ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ

Требования к информации о застройщике описаны в ст. 20 Закона № 214-ФЗ. Так, с 1 января 2007 года информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5% и более голосов в органе управления этого юридического лица.

В информацию о застройщике не нужно будет включать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства.

ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Полный перечень информации о проекте строительства содержится в ст. 21 Закона № 214-ФЗ. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
• о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
• о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• о перечне организаций, осуществляющих основные строительномонтажные и другие работы (подрядчиков).
• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору; • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Законом № 214-ФЗ предусмотрены два способа обеспечения обязательств застройщика по договору: залог и поручительство банка (п. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ).

Договор поручительства согласно ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:
1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Уведомить о досрочном прекращении поручительства следует не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента, когда прекращено прежнее поручительство.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) находящимся в залоге считается следующее имущество: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства перечисленное выше имущество, находящееся в залоге, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

Исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства (п. 7 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщикомденежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
• залогодержателем имущества является банк;
• от залогодержателя получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае подписания сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства) передаточного акта или иного документа о передаче построенного объекта долевого строительства.

Дополнительно введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимость строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанную в проектной декларации (п. 7.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Игорь СОЛОМОНИС, юрист в сфере защиты прав потребителей

• Продолжение — в следующем номере «ПК».

• Проект «Защита прав потребителей в Санкт-Петербурге» реализован на средства гранта Санкт-Петербурга.